С ростом украинской экономики растут и потребности в логистических мощностях. Особенно в одном из ключевых транзитных регионов страны – одесском. Через порты Одессы, Ильичевска и Южного проходит большая часть мореходного импорта и экспорта. В течение 2007 года в порту каждого из городов грузооборот вырос на 5-10 % и составил в совокупности 69 млн тонн. Значительный объем товара реализуется и через один из крупнейших промтоварных рынков Восточной Европы – «7 км». Таким образом, появилась необходимость в складских помещениях. Отдел маркетинга ИСГ «Прогресс-Строй» отмечает следующие тенденции развития рынка складской недвижимости в Одесской области.

Не на уровне

Пока рынок медленно реагирует на рост спроса, потому одесские логистические и торговые компании вынуждены довольствоваться довольно посредственным уровнем складских помещений. Точнее было бы сказать, что выбор ограничен помещениями постройки прошлого века. Среди них – как изначально проектированные под склады советские базы, так и бывшие производственные помещения.

В Одессе и области к складам уровня, соответствующего международной классификации, можно отнести не более 50 000 кв. м площадей. Для сравнения, по данным Colliers International, в 2007 году в Киеве предложение складов класса А и В составило 408,2 тыс. кв. м при прогнозируемом приросте 168 тыс. кв. м (при неудовлетворенном спросе – 400-500 тыс. кв. м). В Санкт-Петербурге – 561 тыс. кв. м. Наилучшая ситуация среди стран СНГ – в Москве: 1 900 тыс. кв. м складов категории А и 1 400 тыс. кв. м – категории В.

Общая площадь складов Одессы и области составляет более 600 000 кв. м. Однако большая часть из них не соответствует современным требованиям и не подлежит классификации. Расположены они в нескольких основных зонах.

Промышленный отвод

Пересыпь (улицы Черноморского казачества, Атамана Головатого, Николаевская дорога) – промышленная зона вдоль моря протяженностью порядка 8 км и шириной около 500 м. Не более 20 % предприятий, работающих на данной территории, сохранили темпы производства. Около 50 % складов составляют бывшие производственные помещения. Стоимость их аренды – до 4 долл. за кв. м в месяц. Качество складов советской постройки несколько лучше (за счет рампы, широких подъездов). Их стоимость аренды – от 5 долл., а заполняемость близка к 100 %. Общая площадь складов – около 100 000 кв. м.

Молдаванка (основные улицы – Цветаева, Косвенная, Прохоровская) расположена в непосредственной близости от центра города. Здесь находятся многие производства, а на ул. Цветаева – и торговые базы. Первые этажи в зданиях цветаевских баз используются под оптовую торговлю, 2-е и 3-е этажи – под склады. Стоимость аренды в таких и аналогичных складских помещениях составляет 7-8 долл., в бывших производственных помещениях – 3-4 долл. Общая площадь складов достигает 100 000 кв. м.

Слободка (улицы Балковская, Бугаевская, Дальницкая) также представлена в основном складами советской постройки. Однако здесь же расположен самый крупный (20 000 кв. м) современный логистический комплекс «Максан», который не практикует сдачу площадей, а оказывает складские услуги (в т. ч. доставку по городу). Основной недостаток комплекса – отсутствие железнодорожного полотна. Стоимость аренды в данном районе соответствует ценам в остальных промзонах – 4-7 долл. / кв. м. Совокупная площадь складов – более 80 000 кв. м.

Вышеописанные промзоны находятся в черте города, довольно близко к центру. Большую часть этих пространств ожидает редевелопмент и перевод в объекты жилого назначения и соответствующей инфраструктуры. Строительство здесь складских комплексов маловероятно. Очень высока стоимость земли, ограниченна пропускная способность для транспорта. Большегрузному транспорту и вовсе запрещен въезд на территорию города.  

Близграничье

6-7 км Овидиопольской дор. Для обслуживания крупнейшего рынка Украины «7 км» на примыкающей к нему территории общей площадью около 5 кв. км находятся складские помещения и контейнерные площадки. Стоимость аренды складов на ул. Базовой достигает 7-8 долл. / кв. м. Многие предприниматели для складирования используют контейнеры, аренда которых – 300-350 долл. в месяц, что в пересчете на один квадратный метр составляет 10-12 долл.

Склады, расположенные на 6 км Овидиопольской трассы (ул. Аэропортовская) и отделенные от рынка железнодорожным полотном, соответственно дешевле – 4-5 долл. На данной территории качественной реконструкции подвергся лишь один комплекс (площадь 10 000 кв. м, рядом железная дорога). Помимо сдачи площадей он предлагает клиентам офисные помещения и складские услуги. Земли здесь привлекательны под торговые площади (уже функционируют «Метро», «Эпицентр» и другие ритейлеры). Запланирован и бизнес-парк.

Киевская трасса (ул. Грушевского, Новомосковская дор., Ленинградское шоссе). Это самый насыщенный складскими помещениями район. Общая площадь складских площадей – около 150 000 кв. м. Причем в значительной мере это склады советской постройки, часть из них модернизирована. Появились и новые логистические комплексы, среди которых можно выделить склады компании «Водограй». Это современной постройки помещения с рампой, отоплением, антипылевым покрытием, высокими потолками. Часть из них сдается со стеллажами. Стоимость аренды достигает 10 долл. / кв. м. Стоимость аренды на остальных базах советской постройки – 5-6 долл. / кв. м.

Район Киевской трассы является самым привлекательным для девелоперов и инвесторов. Участок вдоль Киевской трассы до ее пересечения с объездной дорогой (так называемый клеверный мост) и 5 км наиболее активно предлагается под строительство складских комплексов. Стоимость земли колеблется от 5 до 10 тыс. долл. за сотку.

Привлекательность района обусловлена несколькими слагаемыми. Во-первых, хорошая транспортная развязка позволяет по Киевской или окружной трассе попасть в любой район города в течение 30-40 минут. Во-вторых, вдоль трассы проходит железнодорожное полотно. А также – автосообщение в направлении столицы. На данный момент в районе предлагается около 15 участков от 2 до 20 га под строительство складских центров. Пока строится лишь один логистический комплекс площадью более 10 000 кв. м.

*

Высокий транзитный потенциал в совокупности с дефицитом качественных логистических услуг привлекают внимание многих игроков. Однако неопределенность в правовом поле, иногда – в статусе предлагаемых участков и прочие риски сдерживают их оптимизм. Реализация логистических проектов в значительной степени зависит от продуманности концепции, а также от усилий местного девелопера по приданию земле подходящего статуса.

Подготовил Антон ТЕРЕХОВ