Подводя итоги развития различных сегментов коммерческой недвижимости в 2007 году, отдел маркетинга ИСГ «Прогресс-Строй» не оставил без внимания и офисную недвижимость. Рынок очень интересный, бурно развивающийся, но, тем не менее, специфический не только для Одессы, но и Украины в целом. Об общих тенденциях его становления в нашем городе и ближайших перспективах – в кратком аналитическом обзоре специалистов компании.

Зона повышенной активности

Однозначно: в Одессе спрос на офисную недвижимость по-прежнему продолжает расти. Об этом свидетельствует ряд факторов. Во-первых, еще с 90-х годов прошлого века на главных улицах центра города под офисы преобразовывались квартиры первых и вторых этажей. Сейчас таблички фирм можно увидеть на третьих и даже четвертых этажах жилых домов. Их арендаторы и владельцы сталкиваются с противодействием жильцов, необходимостью перевода квартир в нежилой фонд, ограниченной инфраструктурой. Однако потребность в офисном пространстве вынуждает мириться со многим.

Во-вторых, во всем большем количестве административных зданий советской постройки производится как минимум косметический ремонт с целью последующей сдачи помещений арендаторам.

В-третьих, все новые здания, спроектированные и построенные именно под бизнес-центры, заполняемы практически на 100 %. К примеру, бизнес-центр «Морской-2», срок сдачи которого – второй-третий квартал 2008 года, уже сейчас активно заключает договоры с арендаторами.

Несмотря на привлекательность центра, потенциал развития в нем офисного пространства практически исчерпан. Преобразование многих зданий невозможно хотя бы потому, что они относятся к историческим памятникам. Бизнес-пространство в центре обладает и другими ограничениями, как-то: перегруженность автодорог и коммуникационных сетей, ветхость жилого фонда, устаревшие планировки, проектированные под жилье.

Офис-возможности

За последние 2-3 года в Одессе сформировалась альтернативная центру деловая зона в районе улиц Балковская и Грушевского (около 2 км от исторического центра). Здесь в помещениях административных зданий советской постройки расположились бизнес-центры, , которые удовлетворяют потребности мелких предпринимателей, нуждающихся в помещениях общей площадью около 20 – 50 кв. м. К недостаткам таких помещений можно отнести прежде всего архитектурный «замысел» строений, отражающий советскую эпоху. А значит, им присуща кабинетная система, узкие коридоры и лифтовые шахты, иногда встречаются кабинеты без окон.

Чтобы предложить арендаторам качественный сервис, необходимо строить новые бизнес-центры, отвечающие европейским стандартам. Они должны обладать вместительной парковкой, привлекательным фасадом, конференц-залом, централизованным кондиционированием и другими элементами сервиса и имиджа. А потому бывшая промышленная зона обладает существенным потенциалом. К тому же, по Балковской проходит более двух десятков маршрутов общественного транспорта, что крайне важно для арендаторов: сотрудники и посетители смогут без особых проблем добраться до офиса. Кроме того, в данном районе развивается и жилая застройка.

Спальный потенциал

Спальные районы Одессы в разной степени участвуют в деловой жизни города.

На территории классического «спальника» – на пос. Котовского, отделенном от центра 10 км – проживает более 200 000 человек. В северной части города, в силу сложности сообщения с остальными районами, располагаются только предприятия локального значения.

Гораздо в большей степени интегрированы в городскую жизнь Черемушки и пос. Таирова. Они располагают бизнес-центрами как в виде преобразованных административных зданий, так и (в меньшей степени) вновь построенных. Их размещение в этих микрорайонах целесообразно по ряду причин – и в первую очередь благодаря удобной транспортной сетке сообщения. Деловой центр в данном случае перетекает в спальные районы плавно через Приморский район и Ближние Мельницы. Сотрудники и некоторые предприниматели охотнее работают ближе к дому, что устраняет необходимость ежедневно перемещаться в центр и обратно. На данной территории проживает более 300 000 одесситов. Размещение бизнес-центров здесь также перспективно, особенно вдоль основных магистралей.

Структура рынка

Применение западной классификации структуризации рынка к одесским реалиям пока нецелесообразно. Большинство помещений не может быть отнесено даже к низшим классам. Не более 15 % бизнес-центров могут соответствовать классам «В» и «С». Бизнес-центров класса «А» в Одессе пока не существует. Потому объективной представляется следующая картина.

На настоящий момент к категории офисных центров в Одессе можно причислить 73 здания общей площадью около 220 000 кв. м.

В первую категорию деловых центров мы включаем вновь построенные здания, изначально спланированные под бизнес-центры с учетом современных требований. К таковым в Одессе пока относятся лишь два бизнес-центра общей площадью 17 000 кв. м (7,7 % от общей площади) при средней арендной ставке – 28 долл.

Ко второй категории отнесены здания советской постройки, качественно реконструированные под нужды современных бизнес-центров. Они обладают определенными недостатками. В частности, невозможно создание свободной планировки в офисах. Кроме того,  могут быть изношены коммуникации, в помещениях – низкие потолки, узкие, неудобные вспомогательные пространства. Совокупная площадь таких помещений – 68 000 кв. м (30,9 % от общего офисного пространства), средняя арендная ставка – 26,2 долл.

Третья категория офисных центров – административные здания советской постройки, подвергнутые не более чем косметическому ремонту. Их на рынке порядка 57 000 кв. м (27 % от общей площади), средняя арендная ставка по городу – 18,6 долл. «Легкий» ремонт дает возможность повысить арендную ставку в среднем на 30 %.

Однако наибольшей группой пока выступают помещения административных зданий (четвертая категория), не подвергавшиеся даже косметическому ремонту. Их совокупная площадь – 78 000 кв. м (37 % от общей площади) при средней арендной ставке – 13,9 долл. В отдельных  офисах предприниматели самостоятельно проводят ремонт, стоимость которого может быть не учтена в арендной плате.

Вне предела

Общую площадь квартир, используемую под офисы, подсчитать невозможно. Однако можно предположить, что их не менее 50 % от совокупной площади бизнес-центров.

Предприниматели пока вынуждены работать в весьма посредственных условиях.

К сожалению, как вы убедились, в городе не хватает качественного офисного пространства. В центре же нет потенциала для его увеличения. А потому, мы полагаем, деловая активность будет смещаться в прилегающие, в том числе «спальные» районы.

Подготовил Антон ТЕРЕХОВ