Одесса, издавна считавшаяся городом торговым, продолжает удивлять одесситов новыми проектами: торговыми центрами, гипер- и супермаркетами. К нашему городу присматриваются и международные операторы рынка. Каждый год вносит свои коррективы. Предлагаем вашему вниманию основные тенденции развития рынка торговой недвижимости в 2007 году, подготовленные отделом маркетинга ИСГ «Прогресс-Строй».

Реалити-торг

На данный момент в Одессе работает 16 торговых и торгово-развлекательных центров общей площадью 162 000 кв. м. Поэтому можно с полной уверенностью заявить, что Одесса по обеспеченности торговыми площадями в целом соответствует другим городам-миллионникам Украины (за исключением столицы).

Наиболее крупным торговым центром Одессы является ВТЦ «На Среднефонтанской», совокупная площадь трех корпусов которого составляет 25 500 кв. м. Также к крупным можно отнести «Новый Привоз» (23 000), «Афину» (17 000) и «Сады Победы» (16 000).

Арендные ставки разнятся в зависимости от расположения арендуемой площади. Стоимость прикассовой зоны может достигать 200-300 долл. за квадратный метр. Бутиковая зона на 1-2 этажах торговых центров колеблется в пределах от 80 до 150 долл. Арендные ставки для якорных арендаторов, естественно, ниже: 10-20 долл. Наименьшие арендные ставки в строительных торговых центрах формата DIY – 25-30 долл.

Отмечены 2007 годом

2007 год почти не внес особых перемен в расстановку сил на одесском рынке торговой недвижимости. Все очевидные и востребованные для реализации проекты уже были воплощены. Правда, к основным переменам можно отнести:

1) появление в составе ВТЦ «На Среднефонтанской» одного их крупнейших в Украине кинотеатров – семизального мультиплекса «Синема-сити»;

2) ввод в эксплуатацию ТРЦ «Сады Победы», где впервые в Одессе расположена концертная арена; данный торговый центр предназначен для покупателей товаров премиального сегмента;

3) была произведена попытка создания альтернативы крупнейшему рынку юга Украины «7 км». Рынок «Нове мiсто» предложил своим арендаторам более 800 магазинов. Однако пока он даже не приблизился по потоку покупателей и арендаторов к «7 км».

Дефицит пресыщения

Заполняемость торговых центров в Одессе близка к 100 %. Некоторые торговые центры (такие как «Европа» на Дерибасовской) вообще не рассматривают предложений от арендаторов. Постоянно повышаются арендные ставки, потому что рынок торговых площадей в Одессе – это рынок продавца. Некоторые торговые центры формируют так называемый резервный пул арендаторов, чтобы всегда иметь несколько претендентов на площадь.

Следовательно, в городе ощутим дефицит качественных торговых площадей. Многие рынки продолжают работу, несмотря на то, что предлагают покупателям низкий уровень обслуживания и комфорта. Исключение составляет старейший рынок Одессы «Привоз», на котором реконструировано более 40 % площадей и продолжается модернизация остальных.

Потребности жителей также удовлетворяются за счет ритейла, работающего в сегменте супермаркетов. В Одессе более 120 супермаркетов продуктов питания и бытовой техники общей площадью более 150 000 кв. м.

Под супермаркеты уже использованы практически все торговые площади бывших советских универмагов. Переведено и определенное количество жилого фонда. Восполнение дефицита происходит за счет торговых площадей в составе новых жилых комплексов. Данные магазины имеют значительные преимущества перед старым фондом: новые коммуникации, современная планировка, в том числе под заказчика, отсутствие необходимости переводить в нежилое назначение. Такие супермаркеты обеспечены покупателями в основном из числа проживающих в домах-комплексах.

Ключевой момент

География города создает значительные сложности застройщикам. С одной стороны Одесса ограничена морем, с другой – лиманами и промышленными зонами. Некоторые площади на территории города непригодны для строительства. Кроме того, значительная часть участков уже использована под многоэтажные дома. С сожалением приходится констатировать, что в Одессе не существует условий для появления торговых комплексов в центральных районах города.

Целесообразно лишь возведение масштабных торговых комплексов вдоль ключевых автомагистралей, на участках, примыкающих к спальным районам. А потому новые торговые центры должны предложить качественно иной уровень, чтобы скорректировать покупательские потоки в свою пользу. Это должны быть комплексы значительных площадей (в том числе под парковку), с развлекательной составляющей и фастфудом.

Приобретение участков под подобные проекты наиболее реалистично через местных девелоперов. Они располагают ресурсами для проведения процедуры землеотвода, смены целевого назначения и пр. Стоимость участков колеблется от 5 000 до 10 000 долл. за сотку.

Этим путем пошли некоторые украинские и международные операторы. «Караван», «Амстор», IKEA, Metro Cash&Carry уже запланировали строительство торговых комплексов, которые будут введены в эксплуатацию в 2009-2010 гг.

Однозначно: конкуренция обязательно усилится. Однако пока одесский рынок можно считать относительно свободным. Многое зависит от профессионализма девелопера при приобретении участка и формировании концепции торгового центра.

Подготовил Антон ТЕРЕХОВ