Рынок недвижимости Украины на сегодняшний день переживает достаточно серьезные изменения. На фоне стабильного спроса на вторичное жилье существенно возрос интерес к объектам новостроя, появился широкий спектр жилья от элитного до общедоступного, входят в моду коттеджные городки, отдаленные от мегаполисов. По прогнозам специалистов, в ближайшее время ожидается активное развитие такого сегмента рынка, как загородное элитное жилье. Особое внимание покупателей прогнозируется к городам-спутникам мегаполисов, где будет осуществляться строительство жилья для среднего класса.

Однако строительство коттеджного жилья предполагает владение земельным участком. Поэтому, несмотря на некоторое затишье на рынке недвижимости, земельные участки пользуются повышенным спросом. Среди населения со средним уровнем доходов наиболее востребованы недорогие участки стоимостью в эквиваленте до 20 000 долларов США.

Необходимо также отметить, что в соответствии с действующим законодательством (ч. 3 ст. 116 Земельного кодекса Украины) возможна и бесплатная передача земельных участков в собственность граждан. Такая передача производится в следующих случаях:

1) при приватизации земельных участков, находящихся в пользовании граждан;

2) при получении земельных участков в результате приватизации государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений, организаций;

3) при получении земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности в пределах норм бесплатной приватизации.

В соответствии с ч. 1 ст. 118 Земельного кодекса Украины, гражданин, желающий приватизировать земельный участок, находящийся в его пользовании, должен подать заявление в соответствующую районную, городскую администрацию или сельский, поселковый, городской совет по месту нахождения участка. А также предоставить технические материалы и документы, подтверждающие размер земельного участка, находящегося в его пользовании (копия генплана, выполненная лицензированной специализированной землеустроительной организацией, план сервитутов и ограничений, акт установления и согласования границ земельного участка).

Далее проект отвода земельного участка согласовывается с органом по земельным ресурсам, природоохранным и санитарно-эпидемиологическими органами, а также органами архитектуры и охраны культурного наследства и подается на рассмотрение соответствующих организаций: местной государственной администрации или органа местного самоуправления.

Со времен Советского Союза 5-6 дачных соток получил каждый 10-й одессит. Если подсчитать, то в области насчитывается около 200 тысяч садовых участков. В большинстве случаев люди считают полученную землю своей, хотя фактически садовые черноземы принадлежат государству. В следующем году может быть снят мораторий на покупку сельскохозяйственных земель – тогда те, кто не успел приватизировать выделенные участки, могут потерять их. Государство получит право продавать такие земли.

При покупке земельного участка особое внимание следует уделять оформлению документации. Простой пример: человек покупает земельный участок, подписывает договор купли-продажи у нотариуса и уверен, что теперь является собственником земли. Ничего подобного – для получения права собственности на землю недостаточно оформить договор и заплатить деньги. Необходимо еще изготовить техническую документацию, получить новый Государственный акт. Только в момент его получения у покупателя появляется право собственности на землю. Однако если в Государственном акте указано, что участок предназначен «для садоводства», то строить на этой земле можно только сооружения для ведения хозяйства, жилые дома – запрещено.

Вместе с тем данная ситуация может быть изменена. Если не дают разрешение на строительство жилого дома, то можно изменить назначение участка: из категории земли сельскохозяйственного назначения – на землю под строительство жилья. Для этого необходимо обратиться к местным советам, в компетенции которых находится принятие соответствующих решений. Положительный исход зависит от убедительности обоснования смены целевого назначения участка. Если же на участке уже построен жилой дом, то право на его узаконение можно отстоять в суде.

Учитывая тот фактор, что, согласно нынешнему законодательству, наложен мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения, основной упор сделан на продажу земельных участков под строительство, обслуживание жилых домов и земельных участков для садоводства. Повышенный спрос на данные объекты недвижимости влечет резкий рост цен. Так, по сравнению с 2006 годом, цены на земельные участки возросли в два-три раза, в зависимости от их месторасположения.

Если говорить о ценах на землю в черте города, то первое место по стоимости занимает Приморский район – в эквиваленте от 50 000 до 110 000 долларов США за сотку. На втором – земельные участки Киевского района – в эквиваленте от 35 000 до 50 000 долларов. На третьем месте – Малиновский район, где цена за сотку колеблется между 25 000 и 100 000, на четвертом, соответственно, Суворовский район с расценками в эквиваленте от 10 000 до 35 000 долларов США за сотку.

Цены пригородных участков в некоторых районах доходят до уровня городских. К примеру, в Овидиопольском районе цены колеблются от 300 до 30 000 долларов США в курортной зоне. В Коминтерновском районе цена за сотку составляет от 1 000 до 30 000 долларов на побережье. В Беляевском районе сотка земли стоит от 1 000 до 10 000 долларов США.

Достаточно большой интерес украинская земля представляет и для иностранных девелоперов. Однако для них наилучшим вариантом является «вхождение» в проект вместе с украинскими инвесторами, которые уже прошли начальную стадию и не имеют проблем с отводом земли. Впрочем, от неожиданностей не застрахованы и отечественные инвесторы. Особое внимание при покупке земельного участка необходимо обращать на точность и корректность оформления документации.

Бывают случаи, когда решения о землеотводе принимаются с нарушением закона и процедуры. В такой ситуации существует риск лишиться земли. Каждый земельный участок имеет свой кадастровый номер и координаты, которые указываются в госакте на землю и технической документации. Известны случаи, когда в результате ошибок геодезистов или землеустроителей строительство осуществлялось фактически на соседнем участке. Несмотря на отсутствие документально установленных сервитутов или иных ограничений, при обследовании земельного участка может оказаться, что по нему проходит линия электропередачи либо проложен магистральный газопровод.

Что касается налогообложения при покупке земельного участка, то согласно закону Украины «О налоге с доходов физических лиц» каждый продавец должен уплатить налог по ставке 5 % от его стоимости.

Операции с земельными участками достаточно длительны, затратны и сопровождаются необходимостью оформления большого количества документов. Но, несмотря на все сложности, данный сегмент рынка имеет стойкую тенденцию к развитию. К счастью собственников земельных участков и к сожалению покупателей, цены на землю росли, растут и будут расти, так как перенасытить ею рынок невозможно. Еще одно немаловажное обстоятельство, которое способствует росту цен, – изменение психологии покупателя-инвестора. Теперь он желает вкладывать капитал в то, что никогда не потеряет ценность и будет востребовано всегда, – в землю.

Наталья Булгакова, директор филиала № 5 АН «Президент»